За пятнадцать лет работы на столичном рынке я не припомню столь резкой перекройки ценовой карты Москвы. Исследование, подготовленное «Метриум» совместно с «Град Девелопмент», лишь подтвердило то, что профессионалы ощущали интуитивно: Центральный округ перестал быть просто престижной локацией — он стал отдельной вселенной с собственными, практически автономными правилами ценообразования.
———————————————————————————————————
Новостройки Москвы — https://anydom.ru/novostroyki-moskvy
———————————————————————————————————
Сегодня разница в стоимости «квадрата» между ЦАО и остальной Москвой достигла исторического максимума. Если раньше центр опережал другие районы в пределах разумной премии за статус — порядка 20%, — то теперь речь идёт уже о 50-процентном разрыве в премиум-классе. Средняя цена здесь поднялась до 1,14 млн рублей за квадратный метр. Для сравнения: аналогичный продукт вне Садового кольца предлагается примерно за 758 тысяч.
В элитном сегменте центр и вовсе вышел на новую высоту. Средняя стоимость квадратного метра впервые преодолела отметку в 2 млн рублей, приблизившись к 2,07 млн. Психологический барьер пройден — и вместе с ним окончательно закрепился статус ЦАО как территории для очень узкого круга покупателей. За пределами центра элитный «квадрат» стоит около 1,6 млн рублей, и хотя разрыв здесь сократился — с 42% до 30% — это скорее свидетельство подтягивания топовых проектов в других районах к уровню центра, чем ослабления позиций самого ЦАО.
—————————————————————————————————
Элитные новостройки Москвы — https://novostroycity.ru/kvartiry-v-novostroykah/elitnyj-klass-moskva
—————————————————————————————————
Новый вектор спроса: роскошь выходит за границы Садового
Парадокс в том, что на фоне превращения центра в «заповедник сверхбюджета» за его пределами активно формируются альтернативные точки притяжения. Сегодня в других округах реализуется семь премиальных проектов, и в пяти из них цена уже перевалила за миллион рублей за метр. Ещё несколько лет назад подобная планка считалась прерогативой исключительно центра.
За последние пять лет заметно изменился и портрет покупателя. Обеспеченная аудитория всё чаще делает выбор не в пользу исторического адреса, а в пользу качества среды: камерности, приватности, соседства с парками, продуманной инфраструктуры. Стереотип «только ЦАО — значит статус» постепенно размывается. Современный премиум всё чаще ассоциируется не с географией, а с образом жизни.
Бизнес-класс тоже расходится по полюсам
В сегменте бизнес-класса расслоение менее драматично, но тенденция та же. Разница в цене увеличилась с 6% до 11%. В центре квадратный метр приблизился к 575 тыс. рублей, тогда как в других округах удерживается на уровне около 519,5 тыс.
При этом объём предложения в ЦАО сокращается. Особенно заметно — в бизнес-классе, где число лотов за пять лет уменьшилось более чем вдвое. Девелоперам попросту невыгодно выводить здесь проекты «среднего дорогого» сегмента: стоимость земли и входа в площадку диктует ориентацию исключительно на элиту и делюкс.
Совсем иная картина за пределами центра. Предложение бизнес-класса там выросло почти в два раза, а премиум — в 6,5 раза. Единственное исключение — классическая «элитка»: её объём снизился повсеместно из-за появления ещё более высокого формата делюкс, который перетянул на себя часть спроса.
Спрос вопреки цене
Интересно, что даже на фоне сокращения объёмов экспозиции центр демонстрирует рост покупательской активности — плюс 12% за рассматриваемый период. Для сравнения: в остальных округах прирост составил около 5%. Это означает, что аудитория, готовая платить за уникальный адрес, не исчезла. Более того, дефицит предложения лишь усиливает эффект закрытого клуба.
———————————————————————————————————
Жилой квартал «Мичуринский парк» — https://michurinskiypark.ru
———————————————————————————————————
Что дальше
С высокой долей вероятности в среднесрочной перспективе мы увидим дальнейшую специализацию. Бизнес- и часть премиум-проектов будут активнее выходить за пределы ЦАО — туда, где экономика проекта позволяет сохранить маржу без ухода в ультралюкс.
Центр же окончательно закрепится в нише сверхдорогого продукта. Земли мало, вход дорог, требования к качеству — максимальные. Это рынок штучного предложения и адресов «для своих».
Москва тем самым входит в новую фазу развития: вместо равномерного распределения статуса по карте формируются несколько самостоятельных полюсов притяжения. ЦАО — как символ закрытой элиты. И другие престижные районы — как территории современного премиального образа жизни.
Рынок не унифицируется — он дробится и усложняется. А значит, конкуренция будет идти уже не только за квадратные метры, но и за смыслы, среду и сценарии жизни, которые девелопер способен предложить своему покупателю.
